ABERTURA

As três personas

Jardim das Américas · Curitiba · 22 de setembro de 2026

ABERTURA

O que mudou desde a devolutiva

3personas, antes 6

R$ 61,6 miVGV pela tabela estudo

R$ 389.862menor preço, antes R$ 306.656

A tabela de 18/09 trouxe área útil e preço por tipo. A renda de qualificação muda em todas as tipologias.

Tabela ESTUDO, 18/09/2026, valores aproximados.

ABERTURA

As três personas

Persona	Pilar	Tipologia	Unidades	Renda de entrada	VGV
1. Jovem / Solo	Vida	studio loft e garden	48	R$ 8.976 no studio loft e R$ 11.231 no studio garden	R$ 20,3 mi
2. Morador / Família	Vida	1Q, 2Q e duplex	44	R$ 15.636 no 1 quarto loft	R$ 41,4 mi
3. Investidor	Patrimônio	studio e unidades selecionadas	avulsas	compra à vista ou entrada reforçada	R$ 20,3 mi nos studios

Vida e Patrimônio nunca dividem a mesma peça.

ABERTURA

Quem absorve as 92 unidades

48 unidadesJovem / Solo e Investidor · R$ 20,3 mi

44 unidadesMorador / Família · R$ 41,4 mi

32Studio loft

16Studio garden

181 quarto

262 quartos e duplex

PERSONA 01 · PILAR VIDA

Jovem / Solo

Onde o novo te encontra.

JOVEM / SOLO

Quem é

IDADE20 a 35

MORAbairro ou eixo Cristo Rei, Jardim Botânico e Cajuru

TRABALHAserviços, tecnologia, saúde, UFPR e Erasto Gaertner

MOMENTOprimeira compra, renda familiar a partir de R$ 8.976 no studio loft

DECIDE PORproduto novo no bairro onde já vive, sem trocar de rotina

OBJEÇÃOstudio é pequeno para morar

COMO ALCANÇARtráfego por raio, UFPR e Erasto Gaertner, plantão na esquina

Retratos ilustrativos, gerados por inteligência artificial.

JOVEM / SOLO

O que sustenta

0studios para alugar no bairro

R$ 2.525aluguel médio de Curitiba

67%intenção de compra da Geração Z

55,4%compactos nos lançamentos da cidade

Imovelweb 16/09/2026 · Secovi-PR mai/2026 · Brain para Ademi-PR 2T26.

JOVEM / SOLO

Como ele paga

Unidade	Preço	Parcela	Renda	Condição
Studio loft	R$ 389.862	R$ 2.693	R$ 8.976	parcela menor, prazo de 360 meses
Studio loft	R$ 389.862	R$ 3.415	R$ 11.384	parcela maior no início, que cai a cada mês
Studio garden	R$ 487.846	R$ 3.369	R$ 11.231	parcela menor, prazo de 360 meses

Cálculo Katsuki: financiamento bancário de 80% do valor, 360 meses, 10,26% ao ano, parcela limitada a 30% da renda bruta familiar.

JOVEM / SOLO

Como o cliente paga

Durante a obra

Fluxo direto com a Arbo, com documentação em paralelo à obra. Entrada, parcelas e balões ainda não informados.

Na entrega, em 2029 e 2030

Financiamento bancário do saldo, com repasse na entrega.

Correção das parcelas

INCC, o índice da construção civil, 6,55% em 12 meses, contra CDI de 14,63%.

A qualificação de renda vale para o repasse bancário. No fluxo de obra, quem manda é a condição da Arbo.

JOVEM / SOLO

Do aluguel à parcela

R$ 1.925aluguel de compacto no bairro

R$ 2.525aluguel residencial médio de Curitiba

R$ 2.693parcela do studio loft no financiamento bancário

A parcela fica R$ 168 acima do aluguel médio da cidade e R$ 768 acima do aluguel de compacto do bairro, com o imóvel no nome do comprador.

ZAP e VivaReal 16/09/2026 · Secovi-PR mai/2026 · cálculo Katsuki.

JOVEM / SOLO

STUDIO LOFT · PÉ-DIREITO ELEVADO COM APROVEITAMENTO VERTICAL

JOVEM / SOLO

Objeções

Studio é pequeno.

12 m² de aproveitamento vertical no loft, 18 m² no garden.

Tem mais barato no Cajuru.

O Auren tem média de R$ 14.201 por m² útil e R$ 10.342 por m² de área de uso. No Cajuru e no Guabirotuba, o studio novo custa de R$ 9.000 a R$ 11.500 por m², fora do bairro e sem lazer completo.

Entrega em 2029.

A fundação ficou pronta antes do lançamento, então o comprador vê a obra em pé. Durante a obra, a parcela é corrigida pelo INCC, o índice da construção civil, que subiu 6,55% em 12 meses, menos que o CDI de 14,63%.

JOVEM / SOLO

Onde encontrar e o que dizer

01Tráfego por raio no bairro e no eixo
02Servidores da UFPR e equipes do Erasto Gaertner
03Tapume e plantão na esquina

Studio novo no Jardim das Américas, com parcela de aluguel.

Saia do aluguel sem sair do bairro.

PERSONA 02 · PILAR VIDA

Morador / Família

Onde o novo te encontra.

MORADOR / FAMÍLIA

Quem é

1 E 2 QUARTOSCasal de 28 a 45 anos, com ou sem um filho. Renda de R$ 15 mil ou mais. Troca de tamanho sem trocar de bairro.

GARDEN E DUPLEXCasal de 50 a 70 anos, filhos fora de casa, dono da casa grande do bairro.

DECIDE PORpermanecer no bairro com o que o bairro não tem

OBJEÇÃOmetragem contra a casa e contra o sobrado em condomínio

COMO ALCANÇARmala direta nas ruas de casas, feira livre, corretores com carteira do bairro

Retratos ilustrativos, gerados por inteligência artificial.

MORADOR / FAMÍLIA

O que sustenta

24,55%do bairro com 60 anos ou mais

5.456domicílios ocupados, mesmo patamar de 2010

R$ 1,1 micasa média anunciada no bairro

670domicílios vazios, 10,9% do bairro

IBGE, Censo 2022 · ZAP, 242 anúncios, 16/09/2026.

MORADOR / FAMÍLIA

Como ela paga

Unidade	Preço	R$/m² útil	Renda Price
1Q loft	R$ 679.150	12.986	R$ 15.636
1Q loft garden	R$ 949.307	16.737	R$ 21.855
2Q loft A	R$ 844.935	12.353	R$ 19.452
2Q loft B	R$ 868.245	13.175	R$ 19.989
2Q duplex fundos	R$ 1.185.840	13.588	R$ 27.301
2Q duplex frontal	R$ 1.288.672	15.195	R$ 29.668

A renda de qualificação vale para o financiamento bancário do saldo na entrega.

MORADOR / FAMÍLIA

Entrada no lugar de renda

Renda	Entrada	% do preço
R$ 20.000	R$ 135.830	20%
R$ 15.000	R$ 157.919	23%
R$ 12.000	R$ 262.165	39%
R$ 10.000	R$ 331.662	49%

Quem vende a casa do bairro quita o duplex quase por inteiro.

MORADOR / FAMÍLIA

Objeções

É menor que a minha casa.

Duplex com 87,27 m² úteis mais 22,53 m² e terraço. A casa do bairro tem 175 m² e manutenção por conta.

Compro sobrado em condomínio.

Uberaba registrou 5.279 ocorrências policiais em 12 meses. O Jardim das Américas, 1.705.

Incorporadora sem obra entregue.

Fundação iniciada antes do lançamento e sócio morador do bairro.

Ocorrências policiais registradas, todas as naturezas, SESP/PR, maio de 2025 a abril de 2026.

MORADOR / FAMÍLIA

Onde encontrar e o que dizer

01Mala direta e porta a porta nas ruas de casas
02Feira livre, paróquias e associação de moradores
03Corretores com carteira de casas do bairro

O apartamento que o bairro não tinha, na rua que você já conhece.

Troque a manutenção da casa grande por lazer completo e portaria.

MORADOR / FAMÍLIA

PERSONA 03 · PILAR PATRIMÔNIO

Investidor

Onde o novo rende mais.

INVESTIDOR

Quem é

Profissional liberal, empresário ou autônomo. Entrada reforçada ou compra à vista. Segunda ou terceira unidade.

DECIDE PORescassez de oferta e valorização de lançamento

OBJEÇÃOrende menos que renda fixa

COMO ALCANÇARcorretores do eixo, administradoras de temporada / short stay, matrícula da UFPR

Retratos ilustrativos, gerados por inteligência artificial.

INVESTIDOR

O mercado que ele enxerga

549.170empresas ativas em Curitiba

12 milapartamentos novos vendidos em 12 meses

+9,2%preço de lançamento em 12 meses

87 milpacientes por ano no Erasto Gaertner

Prefeitura de Curitiba ago/2026 · Brain para Ademi-PR 2T26.

INVESTIDOR

A conta do investidor

Unidade	Preço	Aluguel	Rentabilidade bruta
Studio loft	R$ 389.862	R$ 1.925 a R$ 2.300	5,9% a 7,1%
Studio garden	R$ 487.846	sem referência de garden no bairro	4,7% a 5,7%

ZAP e VivaReal, 16/09/2026.

INVESTIDOR

Quanto rende, em números

R$ 1.925 a R$ 2.300aluguel mensal de compacto no bairro

5,9% a 7,1%rentabilidade bruta do aluguel ao ano, no studio loft

3,4% a 5,6%rentabilidade líquida estimada, depois de condomínio, vacância, IPTU e imposto

Acima de 10%rentabilidade de temporada / short stay em Curitiba

Contra 11,6% do CDB e 8,31% da poupança, o argumento do Auren é escassez de oferta, valorização de lançamento e temporada / short stay.

ZAP e VivaReal 16/09/2026 · FipeZap ago/2026 · AirDNA abr/2026 · cálculo Katsuki: a rentabilidade líquida fica de 1,5 a 2,5 pontos abaixo da bruta.

INVESTIDOR

Contra o que ele compara

CDB 100% do CDI11,6%

Poupança8,31%

Studio loft5,9% a 7,1%

FipeZap Curitiba4,90%

A locação tradicional perde no fluxo de caixa. O argumento é escassez, valorização de lançamento e temporada / short stay.

INVESTIDOR

O preço por m² e o mezanino

R$ 14.201média do Auren por m² de área útil

R$ 10.342média por m² de área de uso, com o mezanino

Pela área útil, o Auren fica acima do eixo Botânico, Cristo Rei e Cajuru. Pela área de uso, fica abaixo. A planta traz o mezanino em vermelho, com nota de custo de R$ 370 por m², o que indica item orçado à parte.

Tabela ESTUDO de 18/09/2026 e planta do studio garden. Confirmar com a Arbo se o mezanino entra entregue na unidade.

INVESTIDOR

Objeções e canais

Rende menos que renda fixa.

Escassez no bairro, lançamento +9,2% em 12 meses e Selic a 10,50% em 2028.

Studio no Centro rende mais.

O Centro tem 331 studios à venda e 155 para alugar. O bairro tem três e nenhum.

01Corretores e imobiliárias do eixo
02Administradoras de temporada / short stay
03Matrícula da UFPR, em janeiro e fevereiro

O único apartamento novo de um bairro sem oferta.

INVESTIDOR

ESQUINA DA RUA CAPITÃO LEÔNIDAS MARQUES · 92 UNIDADES EM ZONA ZR2

CONCLUSÕES

Regras de uso nas peças

01Pé-direito duplo só no garden. Nas demais, pé-direito elevado com aproveitamento vertical.
02'O dobro de altura' fica restrito ao garden.
03Sem somar a área de aproveitamento vertical enquanto o mezanino não for definido.
04'Maior empreendimento residencial do bairro', sem 'maior vertical'.
05'Não há apartamento novo no bairro', sem 'não há imóvel'.
06Renda por tipologia: R$ 8.976 no studio loft, R$ 15,6 mil no 1 quarto, R$ 27,3 mil no duplex.

CONCLUSÕES

Pendências com a Arbo

01Tabela estudo vira tabela oficial?
02Mezanino entregue ou opcional?
03Vagas: 50 na tabela, 61 no projeto legal
04Duplex ou cobertura
05Guia Amarela do lote

CONCLUSÕES